個人出售自住房地如何申報房地合一稅免稅額400萬元？財政部提供完整操作與申報指引

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個人出售自住房地如何申報房地合一稅免稅額400萬元？財政部提供完整操作與申報指引

大衛曾曾 Sep 02, 2025

(圖/ 財政部南區國稅局)

財政部南區國稅局表示，為保障自住需求並落實居住正義，個人於105年1月1日以後取得的自住房地，如符合相關要件，出售時課稅所得在400萬元以內者，可免納所得稅；若超過400萬元，僅就超過部分依10%稅率課徵所得稅。

國稅局說明，自住房地適用400萬元免稅優惠，必須同時符合以下三項要件：

1. 設籍與居住條件：個人或其配偶、未成年子女須辦竣戶籍登記，並持有且實際居住於該房屋連續滿6年。

2. 使用限制：交易前6年內，該房地不得出租、供營業或執行業務使用。

3. 一次性限制：個人及其配偶、未成年子女於交易前6年內，未曾適用房地合一自住租稅優惠。

(圖/ 本報記者翻攝)

國稅局並舉例說明：甲君於108年5月16日買得A房地，並於114年8月1日出售，申報房地合一所得稅課稅所得1,000萬元，自行扣除自住房地免稅額400萬元後，繳納稅額60萬元。然而查核發現，甲君持有期間僅其兄長乙君設籍並居住於該房地，並非甲君本人或配偶、未成年子女設籍居住，因而不符合「自住房地」適用要件。經核定後，不得享有免稅優惠，最終補稅金額達140萬元。

南區國稅局特別提醒，個人出售105年1月1日以後取得之房地，如欲適用自住房地稅負優惠，務必確認已符合前述「連續6年設籍與居住」「不得出租營業」「6年內未重複適用」三大要件。如有相關疑問，納稅義務人可就近向所在地稅捐稽徵機關洽詢，或於上班時間撥打免費服務專線 0800-000321，將有專人提供協助。

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